|
研習會--不動產買賣與優先購買權法律及實務解析
|
|
|
★快速掌握不動產買賣與優先購買權整體概念!!
|
| 講師：
黃偉政老師
•
|
| 上課時間：
6月25日星期二，AM9:00∼12:00 & PM1:30∼4:30
|
| 上課地點：
台北市館前路26號9樓A3教室 國際智庫會議中心
|
| 研習費用：NT$
3000
元 |
| 課程大綱： |
| |
目前為線上及實體教室併行開課，謝謝∼∼
社會大眾每天成立的買賣契約不計其數，惟大多數人對於買賣的法律關係都是片段的道聽塗說，似懂非懂，很難建立完整的法律架構，即便是不動產買賣係透過仲介及地政士等專業人士完成交易，仍然時常發生糾紛，為避免訟累，每個人都有必要全面了解買賣法律關係。此外，因不動產買賣而衍生的優先購買權，教科書很少將相關法律及法院實務見解做全面整理分析，社會大眾實在很難深入認識，尤其如何判斷有無優先購買權，絕對是不動產從業人員必須具備的專業知識。本課程將深入淺出，有系統地完整介紹不動產買賣與優先購買權，所涉及民法及土地法相關規定及法院實務見解，期望學員能快速掌握整體法律概念並建立體系。
其實，生活中，每個人每天都會成立無數契約，其中絕大多數是買賣契約，交易之標的小至一瓶水大至一棟房屋，幾乎時時刻刻都在發生買賣關係。但因民法對於買賣法律關係所設計的法條，既繁雜又抽象，即便是法律系科班學生，也不容易搞懂，遑論一般社會大眾，若是尚有優先購買權的考慮，更顯複雜。尤其不動產交易相關從業人員，所涉及交易金額動輒數千萬元，更應具備相關的專業知識。
課程內容：
6/25(二)上午
壹、買賣契約之法律及實務解析
一、買賣契約之成立生效應具備之要件
二、買賣契約之效力→債編總論之共通規定
(一)債務不履行之類型及效力：
1.給付不能
2.不完全給付
3.給付遲延。
(二)債務不履行之歸責事由：
1.故意
2.過失
3.事變。
(三)雙務契約之共通效力：
1.同時履行抗辯權
2.不安抗辯權
3.危險負擔。
(四)契約之確保：
1.定金
2.違約金。
(五)契約之解除：
1.解除權之發生
2.契約解除後之效力。
三、債編各論(買賣專節)之特別規定
(一)對出賣人之效力：
1.出賣人之給付義務＝買受人之權利。
2.出賣人之瑕疵擔保責任：
(1)權利瑕疵擔保：譬如出賣之房屋有抵押權、租賃權等。
ヾ成立要件。
ゝ效力：買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
(2)物之瑕疵擔保：譬如凶宅、海砂屋、坪數不足等：
ヾ成立要件。
ゝ效力：買受人得解除契約或請求減少價金。但解約顯失公平者
僅得請求減價。
(二)對買受人之效力：
1.給付價金之義務＝出賣人之權利。
2.受領標的物之義務。
四、對買賣雙方之效力
(一)危險負擔之移轉時期
(二)物之瑕疵擔保與不完全給付之競合關係
6/25(二)下午
貳、不動產優先購買權之法律及實務
一、優先購買權之概念
(一)優先購買權之意義
(二)優先購買權之法律性質→請求權說或形成權說
(三)優先購買權之種類→債權效力或物權效力(可否對抗第三人之問題)
二、法定優先購買權之類型、效力及相關法院實務見解
(一)共有土地出賣時共有人之優先購買權(土地法§34-1)
(二)共有土地經法院判決變價分割時共有人之優先承買之權(民法§824)
(三)基地出賣時地上權人、典權人、承租人之優先購買權(土地法§104)
(四)耕地出賣時承租人、典權人之優先購買權(土地法§107)
(五)國產署標售未辦繼承登記土地繼承人等依序之優先購買權(土地法§73-1)
(六)區分所有建築物，其專有部分之所有人之基地應有部分不足者之優先承
買權(民法物權編施行法§8-5)
(七)被徵收之土地經使用後管理機關標售時之優先購買權(土地徵收條例§59)
(八)古蹟歷史建築及其所定著土地所有權移轉時，主管機關之優先購買權
(文化資產保存法§32)
三、各種優先購買權競合時的優先順序
四、如何主張優先購買權
(一)私人買賣→以存證信函行使形成權
(二)國有財產署辦理標售→以申請函主張
(三)法院拍賣→以聲明狀主張
(四)優先購買權之爭議→債權效力與物權效力之優先購買權有何不同效力？
應如何主張權利？應對何人起訴？訴之聲明應如何記載？
|
|
|
